購入前の内覧は必要?物件の現地調査で見るべきポイント5選!

ど~も。とりぴっぴです。

今回のテーマは「物件の現地調査において見るべきポイント」についてです。

不動産投資は購入前の下調べが肝心です。

様々な数値や物件の現状等を考慮し、投資判断をしなければなりません。

しかしその反面、その判断のスピードも重要となります。

なぜなら良い物件であればあるほど、ライバルが多く、すぐに売れてしまうからです。

特に初心者の間は良い物件の情報を得ることですら困難なため、

少ないチャンスを確実にモノにしていかなければなりません。

そこで、今日ご紹介する現地調査時のポイントをしっかりとおさえ、

投資判断をスピーディーに行うスキルを身に付けましょう。

とりぴっぴ

見るべきポイントから現地調査時の持ち物まで徹底解説します。
是非、最後までお付き合いください。

目次

不動産投資における現地調査とは?

現地調査とは、購入を検討している物件を実際に見て、

様々な要素をチェックすることを指します。

主には物件の外壁や共用部分、空室があれば室内など、

自分がその物件に投資できるかを判断するうえで、必ず行ってほしい調査です。

ポータルサイトや仲介会社を通して物件の資料を手に入れ、

良いな!と思う物件が見つかった場合は、

すぐにでも現地に赴き、自分の目で物件を見てみましょう。

現地調査の重要性

たまに「現地調査には絶対に行かないといけませんか?」という質問をいただきますが、

現地調査は必ず行ってください。

現地を訪れずして行う不動産投資は自殺行為です。

なぜなら、資料で確認できる情報には限界があるからです。

逆にいえば、現地には資料で確認できない情報がたくさん詰まっています。

物件の資料を入手するタイミングが悪ければ、

資料の状況と物件の現況で差異が生じている場合もあります。

購入後に後悔して後の祭りとならないよう、現地調査は必ず行いましょう。

現地調査でこれだけは持っておきたい三種の神器

現地調査のポイントを解説する前に、

これだけは用意してほしいというアイテムを3つ紹介します。

あるのとないのでは現地調査の質が大きく変わるアイテムばかりですので、

是非、参考にしてください。

メジャー

現地調査の際は、距離や長さを計測することが多々あります。

道路幅や間口、室内の様々な箇所など、

実に多くの箇所で計測が必要となります。

用意しておくと確実に役立つアイテムなので、持参することをおすすめします。

長さは5.5mあれば十分ですが、7.5mのものがあればより便利でしょう。


カメラ

こちらは物件の状態や周辺環境を記録するために用います。

現地調査をいくら入念に行っても、すべてを記憶することは不可能です。

後で見返したくなる箇所は必ず出てきますので、

カメラを用意し、なるべく細かく多くの箇所を記録するようにしましょう。

地図

周辺環境の確認をする際に準備しておきたいアイテムになります。

最寄駅からのルートや病院・スーパーとの位置関係など、

物件の利便性を判断するうえで非常に重要なアイテムです。

さらに、現地調査だけでなく、地番の照合等でも役立つため、

準備することをおすすめします。

物件の現地調査において見るべきポイント5選

上記のアイテムが準備できたら、いよいよ現地調査の実践です。

5つのポイントをしっかりとおさえて、良い物件を確実に掴みましょう。

1.物件の瑕疵

まずは物件の瑕疵についてです。

主には建物の傾きや壁の亀裂、雨漏りの跡などの不具合をチェックしましょう。

そして、建物だけでなく、塀などがあれば劣化の度合いなどを確認する必要があります。

建物というよりは、敷地全体を確認するという意識でチェックを行ってください。

可能であれば屋上に上がり、屋上防水の状況もチェックしましょう。

これらをチェックすることにより、

購入後にどういった修繕が必要となるかなどがわかります。

不具合が複数個所あり、長年放置されているような物件であれば、

投資を見送ることも重要です。

2.周辺環境

続いてのポイントは物件の周辺環境です。

こちらの要素は入居者付けに大きく影響するものになります。

スーパーや病院などが物件の近くにあるか、

騒音や夜間の暗さなどはどれぐらいのものかなどを確認しましょう。

周辺環境を確認するにあたって必ず行ってほしいことが、

最寄駅から物件まで実際に歩いてみることです。

商店が並ぶ賑わった道のりと落ち着いた景色の広がる静かな道のりでは、

購入後の入居付け戦略も変わってきますので、必ず事前に知っておくべきです。

賃貸需要に応じて通勤や通学をイメージし、

自分なら住みたいと思える立地なのかを確認しましょう。

3.外壁や共用部分の清掃状況

3つ目は物件の清掃状況についてです。

こちらは物件の管理状況の確認ともいえます。

部屋を探している方のほとんどは、物件のエントランスが汚ければ

そこには住んでくれません。

ゴミが落ちていたり、異臭がしたり、クモの巣がはっていたりなど、

最初に悪い印象を持たれたら、いくら部屋が良くても恐らく住んではもらえないでしょう。

逆にエントランスの清掃が行き届いており、

集合ポストがオシャレなものに変えてあるなどの差別化が図れると、

良い印象が残り、入居者を決定する決め手となったりもします。

購入後に手を加えていかなければならない箇所も含めて、

物件全体の清掃・管理状況はしっかりと確認しましょう。

4.空室の状況

次は空室の室内状況です。

こちらは、現地確認を行う物件が満室であれば確認不可の項目となります。

確認するポイントとしては、

部屋がすぐにでも入居者の募集をかけられる状態にあるか、

日当たりや使いやすさはどうかなどです。

物件の瑕疵と重複する要素ではありますが、室内に不具合等があれば、

その修繕を見越した募集戦略が必要となります。

修繕の規模によっては利回りにも影響するため、しっかりと確認を行いましょう。

とはいえ、収益物件は一般住宅と違い、

仲介会社と管理会社が複数にまたがるため、鍵の手配に時間がかかるケースがあります。

鍵の手配を待つ間に物件が売れてしまうこともあるため、その点は注意しましょう。

5.入居者の状況

最後にレントロールの確認も含めた、入居者の状況確認もしておくべきでしょう。

レントロール上で入居になっていても、

現地に行ってみれば、ポストに郵便物が溜まっていたり、

人が住んでいる気配がしないといった部屋もあります。

レントロールとの差異は必ず仲介会社に問い合わせ、

現状も含めた確認を行ってください。

また、ゴミの出し方や掲示板の注意書きなどを見て、

どういったトラブルや問題が起きているのか、

あるいは今後起きそうか等も把握しておきましょう。

まとめ


今回は現地確認の際に見るべきポイントについて解説いたしました。

主なポイントはこちらの5つです。

  1. 物件の瑕疵
  2. 周辺環境
  3. 外壁や共用部分の清掃状況
  4. 空室の状況
  5. 入居者の状況

この5つのポイントをおさえて現地調査を行えば、

物件の良し悪しが少しずつ見てくることと思います。

まずは物件の現地調査に慣れるため、

とにかく多くの物件を見て回ってください。

そして、投資判断を瞬時に行える目を養い、

優良物件を買い負けないスキルを身に付けていきましょう。

今回は以上です。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

記事のリクエストや質問などのコメント、お問い合わせも大歓迎です。

不動産投資初心者を全力でサポートいたしますので、

是非、気軽になんでも聞いてください。

それでは次の記事でお会いしましょう🐔

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