不動産投資にはリスクが付きもの!?これだけは知っておきたいリスク5選!

ど~も。

不動産投資初心者の味方、とりぴっぴです。

今回は不動産投資におけるリスクについて解説したいと思います。

不動産に限らず、投資にはリスクが付きものです。

ノーリスクで儲けられる投資などこの世には存在しません。

ほとんどの投資はリスクの大きさに比例してリターンも大きくなります。

もちろんローリスクでローリターンな投資法も存在します。

その中でも不動産投資は、リスクを十分に理解し、

しっかりとした対策がとれればミドルリスク、ハイリターンな投資法だといえます。

この記事を最後まで読んでいただければ、

不動産投資におけるリスクを十分に理解することができ、

そのリスクを最小にしたうえで、不動産投資に取り組んでいただくことができます。

とりぴっぴ

最初の物件を買うまでは
リスクに気をとられて中々一歩目が踏み出せないよね。
でも、しっかりと学べば回避できたり対策が打てるものばかりだよ。

目次

不動産投資におけるリスク5選

不動産投資に失敗する人の特徴の記事でも述べたように、

リスクにハマる最大の原因は勉強不足です。

正しい知識と正しい対策が打てれば恐れることは何もありません。

1つ1つのリスクについて詳しく解説していきますので是非、最後まで読んでください。

1.空室リスク

まずは1つ目は「空室リスク」です。

空室リスクとは所有する物件に借り手がつかず、家賃収入が発生しなくなるリスクのことです。

不動産投資は家賃収入によって利益を得る投資法のため、借り手がいなければ話になりません。

そのため、このリスクは不動産投資における最大のリスクともいえます。

銀行からの融資で不動産投資を行っている場合、

家賃収入からそのローンを返済することになります。

家賃収入が0であればローンを返済することができず、

最悪の場合破綻してしまうことになります。

そんな最悪の事態を避けるためにできることはどんなことでしょう。


対策

空室リスクに有効な対策は、物件の選定管理会社選びです。

購入する物件は賃貸需要が高く、利便性の良い立地のものを選択しましょう。

最寄り駅の乗降者数なんかが一つの目安となります。

今後は都心部の人口が増え、地方は逆に人口が減っていくと予想されています。

そのため賃貸需要は長期的な目線で見ることが大切です。

そして、管理会社選びも空室リスクに大きく影響します。

入居付けの強さは管理会社によって大きく差があるからです。

物件の行き届いた維持・管理も入居者をつかむ要素となります。

管理会社を選ぶうえでのポイントは過去の記事を参考にしてみてください。

2.修繕リスク

2つ目は「修繕リスク」です。

修繕リスクとは、建物や設備に故障や破損等が生じることでその修繕が発生するリスクです。

外壁や屋根の塗装、給湯器などの設備、退去者がでた際のリフォーム費用など、

多くの修繕リスクが存在します。

修繕にかかる費用も内容によっては高額となります。

想定外の出費で資金不足とならないように、備えておく必要があります。

屋上防水などの計画的に行う修繕については、

資金を積み立てるなどし、前もって準備することをおすすめします。

対策

建物や設備は当然、年月の経過とともに劣化していきます。

古いものほど壊れやすく、修繕の可能性も高くなるものです。

そのため、修繕リスクを最小限にする最も良い方法は、

築年数の新しい物件を選ぶことです。

建物にクラックや雨漏り等が生じる可能性も非常に低くなり、

屋上防水などの大規模な修繕も長いスパンで計画的に行うことができます。

築年数の古い物件を購入する場合は、

修繕履歴をしっかりと確認し、いつどんな修繕を行ったかによって、

今後どういった修繕が必要となるかを想定しましょう。

そして実際に現地に赴き、建物の傾き、雨漏り、クラックなどを

自分の目でしっかりと確認してください。

まちがっても現地に行かず、資料確認のみで物件を購入することはやめましょう。

3.自然災害リスク

3つ目は自然災害リスクです。

自然災害にも様々な種類があります。

大雨、台風、地震、洪水など、どれも不動産への影響はとても大きいです。

大きな地震や大雨は日本各地で頻発しているため、必ず備えておく必要のあるリスクといえます。

対策

自然災害は完全に防ぐことは不可能であるため、いかに被害を最小限にするかが重要です。

その被害を最小限にするために「火災保険・地震保険」には絶対に加入してください。

火災保険は、その名前から火災の時のみ有効な保険と思われがちですが、

その補償内容は多岐にわたります。

もちろん入る保険にもよりますが、風害や水害、盗難なども補償の対象となります。

対して地震保険は、火災保険で補償されない地震や津波、噴火などの

損害を補償してくれる保険です。

地震大国である日本で物件を保有する場合は必須の保険となります。

保険の他にも物件のある地域のハザードマップを確認しておくことや、

「新耐震基準」に適用した災害に強い物件を選ぶなどの対策も有効です。

4.金利上昇リスク

4つ目は金利上昇リスクです。

不動産投資を行うほとんどの方が銀行からの融資を受けて取り組まれることと思います。

融資を返済する際の金利は不動産投資を行ううえで極めて重要な数値であり、

その金利の上昇こそが大きなリスクとなります。

金利が上がれば当然支払い総額もあがるため、

リスクを念頭においた計画や対策が必要となります。

対策

金利を読むことは非常に難しいですが、変動の主な要因は「景気」です。

景気が良くなればものの値段が上がり、ものの値段が上がれば金利も上がります。

現在の日本は不況が続いているため、金利も非常に低い数値で推移しています。

ですが今後、金利が上昇する可能性は大いにあります。

金利の上昇リスクを確実に避けるには、固定金利型のローンを組むという方法があります。

固定金利型であれば景気がどうであれ、最初に決まった金利で最後まで返済ができるため、

金利の上昇を気にする必要はありません。

しかし、年数に応じて金利の見直しが入る変動金利型に比べて金利は高くなります。

他にも頭金を多く入れたり、繰上返済をすることで、

返済金を少なくし、金利上昇リスクを低くするといった方法もあります。

5.家賃下落リスク

最後は家賃下落リスクです。

物件は新しければ新しいほど、家賃も高く設定することができます。

そのため、築年数の経過とともに家賃は下落していくことになります。

家賃が下がれば利回りも下がり、当初のような収益は生み出せなくなってしまいます。

築年数の新しい物件を選ぶ際は、その時の利回りで選ぶだけでなく、

家賃の下落も計算に入れて選定する必要があります。

特に築3~10年は家賃の下落幅が大きくなるため、注意が必要です。

築20年以降から下落は比較的緩やかになりますが、

周辺相場等にも影響を受けるため、併せて注意しておきたいポイントです。

対策

家賃を決める要素はたくさんあります。

立地、駅からの距離、利便性、周辺環境、物件のデザイン、セキュリティ等々、

挙げだせばキリがありません。

そんな数ある要素の中で物件のセールスポイントやターゲット層を考慮し、

物件のバリューアップを図ることで家賃の下落を抑えることが重要です。

若者の多いエリアであれば、トレンドを取り入れたリフォームを行ったり、

インターネット回線を無料にするなど、

近隣の競合物件と差別化が図れる要素があれば、家賃の下落は抑えることができます。

しかし、新築時の家賃を維持することは不可能なため、

その物件が投資対象となるかは購入時に長期的目線で判断する必要があります。

まとめ

今回は不動産投資におけるリスクについて解説いたしました。

  1. 空室リスク
  2. 修繕リスク
  3. 自然災害リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 家賃下落リスク

1、5はターゲット層を意識した物件のバリューアップに関する対策、

2、3、4は資金不足や事前準備を念頭において長期的計画が重要となります。

冒頭でも述べたように不動産投資にはこれらのリスクが付きものです。

これらのリスクとどう向き合い、

どう対処していくかが投資の成否を決めるといっても過言ではありません。

またこれらのリスクは時代の変化や世界、国内の情勢とともに大きく変化します。

世界では何が起きていて、それが不動産にどういった影響をもたらすのか、

日々学び続けることもまたリスクへの対策であるといえます。

石橋は叩きまくって渡りましょう。

今回は以上です。

本記事も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

記事のリクエストやお問い合わせもにもお答えさせていただきますので、

コメント欄やお問い合わせフォームからどしどしお寄せください。

それではまた次の記事でお会いしましょう🐔

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