不動産投資における利回りを徹底解説!初心者が陥りやすい利回りの罠とは!

ど~も。とりぴっぴです。

今回のテーマは不動産投資における「利回り」です。

不動産投資の勉強を始めたばかりの方も一度は目にしたことのある言葉かと思います。

この「利回り」について知ることは、不動産投資を行ううえで必須であり、

確実に重要となる言葉ですので、必ず覚えてください。

この記事を読めば「利回り」とはなにか、

そして、初心者が陥りやすい利回りの罠まですべて徹底解説いたします。

是非、最後まで読んでいただき、明日の不動産投資ライフに役立ててください。

とりぴっぴ

この記事は次のような人におすすめです。
 1.不動産投資に興味を持ったばかりの初心者の方
 2.利回りの意味を知りたい方
 3.利回りの計算方法が知りたい方

それではどうぞ!!

目次

「利回り」の基本を徹底解説

まずは利回りの基本となる事項について解説していきます。

不動産投資に欠かせない要素となりますので、しっかりとマスターしてください。

「利回り」とはなんぞや?

収益物件のポータルサイトなんかを見ていると

物件の価格の欄に必ずといっていいほど「利回り〇〇%」などの数値が記載されています。

このパーセンテージで表された数値こそが「利回り」です。

「リターン」や「トータルリターン」などど呼ばれることもあります。

ではこのパーセンテージ、一体なにを表しているのでしょう?

それは、投資した金額に対して年間に得られる収益の割合を表しています。

要は、使った金額に対して年間どれだけ儲かるか💴ということです。

さらにわかりやすく実際の例を見てみましょう。

例:とりぴっぴマンション

 購入金額 10,000,000円

 年間家賃  1,000,000円

 年間家賃 ÷ 購入金額 = 年間利回り

 1,000,000円 ÷ 10,000,000円 = 0.1 = 10%

この場合、とりぴっぴマンションの利回りは10%となります。

物件の購入価格に対して、年間の家賃収入が高いほど利回りも高くなります。

つまり、利回りの高い物件とはそれだけ収益性の高い物件だということです。

では、今売りに出ている物件で一番利回りの高い物件を買えば良いのか?

答えはノー🙅‍♂️です。

利回りは高ければ高いほど良いというわけではなく、

他にも様々な数値を考慮したうえで判断していかなければいけません。

なおかつ上記のような計算で利回りを算出してしまうと恐ろしいことになります。

利回りの正しい算出方法や重要な要素をさらに深掘りしていきましょう。

表面利回りと実質利回り

先ほど、とりぴっぴマンションの例で見た利回りは、年間家賃÷購入金額で算出されています。

これを「表面利回り」または「グロス利回りといいます。

この「表面利回り」は、物件の購入を判断するうえで決して参考にしてはいけません。

なぜ参考にしてはいけないのか。

それは、収益物件の管理・運用にかかるランニングコスト(経費)を算入していないからです。

収益物件のオーナーとなり、運用を行うと以下のような費用が発生します。

・管理費
・光熱水費(共用スペース)
・受水槽清掃費
・消防設備点検費
・固定資産税

などなどです。

これは、代表的な例であり、物件のタイプや種類によっては発生する費用も異なり、

さらなる費用が発生するものもあります。

そして、これらの費用を支払った後に手元に残る家賃がオーナーの収益となり、

銀行から融資を受けている場合は、そこからローンを返済することになります。

では、これらのランニングコストを算入したうえでもう一度利回りを計算してみましょう。

例:とりぴっぴマンション

 購入金額 10,000,000円

 年間家賃  1,000,000円

 年間ランニングコスト 200,000円

(年間家賃 - ランニングコスト) ÷ 購入金額 = 年間利回り

(1,000,000円 - 200,000) ÷ 10,000,000円 = 0.08 = 8%

ランニングコストを算入した結果、利回りは8%になりました。

このランニングコストを計算に入れた利回りを、

「実質利回り」または「ネット利回り」といいます。

この実質利回りこそが物件の収益性を示す指標であり、

購入を判断するうえでの重要な要素の一つでもあります。

気を付けるべき利回りの落とし穴

利回りの基本について理解したうえで、

お次は初心者がハマりやすい利回りの落とし穴について解説していきます。

物件の種類によって注意すべき点は異なりますが、

基本を理解していれば回避できるものなので、参考にしてみてください。

1.隠れコスト

収益物件のポータルサイトには基本的に表面利回りが記載されています。

そのため、実質利回りは投資家自身で算出する必要があります。

実質利回りを記載してくれているサイトや物件があることはありますが、

その実質利回りを鵜呑みにして購入を判断するのは少々危険です。

それは、発生する費用の一部を記載せず、

ランニングコストを低く見せていることがあるためです。

興味のある物件の実質利回りは必ず自分で算出するようにしてください。

また、物件によっては、その物件特有のコストが発生することがあります。

インターネット回線に関する費用やゴミの収集に関する費用などがあり、

区分マンションであれば、マンション自体が修繕積立金を徴収されていることがほとんどです。

実質利回りを計算する際は、必ず不動産の仲介会社に問い合わせ、

ランニングコストについて確認をとるようにしましょう。

2.空室の状態

賃貸物件の場合、購入する物件が満室でなければ当然、空室があります。

興味のある物件に空室がある場合は必ず室内の確認を行ってください。

きれいにリフォームされ、すぐに入居者の募集が開始できる状態であれば問題はありませんが、

中には、前の入居者が退去した後、そのままにされている部屋もあります。

入居者の生活に関わるような不良個所を隠して販売された物件は別ですが、

購入後は、基本的に購入したオーナーがリフォームを行う必要があります。

部屋の状態によってはリフォーム代も高額になるため、

いくら利回りの良い物件を買えたとしても、空室の確認を怠り購入すると思わぬ出費が発生し、

運用に支障をきたす恐れがあるため注意が必要です。

まとめ

今回の記事では不動産投資の基本である「利回り」について解説いたしました。

利回りとは、投資した金額に対して年間に得られる収益の割合であり、

経費を省いた「表面利回り」と経費を計算に入れた「実質利回り」があります。

2つのうち、投資判断にとって重要なのは「実質利回り」になります。

そして、実質利回りを算出するうえで大事なことは、

正しいランニングコストについて知るということです。

隠れたコストや確認を怠ったことによる想定外の出費などを防ぐため、

物件の購入を判断する際はその物件についてしっかりと下調べを行いましょう。

残念ながら、巧妙に数字をごまかして赤字となる物件を売りつける業者も存在します。

まちがっても業者に勧められるがまま、現地確認もせずに購入することはやめてください。

投資はあくまで自己責任なので、

自分の目で見て、自分で計算して、これだと思う物件と出会ってください。

今回の記事は以上です。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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