レントロールって何?収益物件を購入するうえでの必須チェック項目レントロールについて解説!

収益物件を購入する際、様々な項目についてチェックされることと思います。

物件の状態、駅からの距離、周辺環境などなど、

どれも購入を判断するうえで重要なものばかりです。

そんなチェック項目の中でも特に注目してほしいのが今回解説する「レントロール」になります。

初めて聞く方もいらっしゃると思いますが、ご安心ください。

この記事を読めば、レントロールとは何かを学ぶことができ、

レントロールの正しい見方や注意点などもバッチリと理解することができます。

不動産投資成功のカギは物件の選定こそが握っています。

そんな物件の選定をより確実なものとするため、レントロールについて正しく学び、

不動産投資の成功をより確実なものにしていきましょう。

目次

レントロールについて徹底解説!

とりぴっぴ

今日も不動産投資の勉強をしっかりとしていきましょう。
最後まで読んでレントロールについてマスターしてくださいね。

レントロールとは何か?

レントロールとは賃貸不動産における賃貸借契約の状況をまとめた資料を指します。

家賃明細表とも呼ばれます。

レントロールを見れば、賃貸借の条件や期間などを把握できるため、

物件の選定を行ううえでは欠かすことのできない資料となります。

レントロールには決まった様式や書き方がないため、

不動産会社や売り主によって書き方は様々ですが、

部屋ごとの状況を1枚の書類に表を用いて記載することが一般的となっています。

レントロールの記載事項

部屋の情報

賃貸物件は主に複数の部屋があるので、

階数や号室(部屋番号)、間取りなどの部屋を特定するための情報が記載されています。

また、その部屋に入居者がいるか、または空室なのかの状況も併せて記載されています。

入居者の情報

入居者が居る場合はその入居者に関する情報を記載されています。

氏名や年齢に加え属性や国籍など、

どのような人が住んでいるかを把握するための情報が記載されています。

契約に関する情報

契約に関する情報については、契約の開始日や入居日が記載されており、

事前にわかっている場合は退去日が記載されていることもあります。

また、重要となる家賃、共益費、敷金(保証金)などの

費用についてももちろん記載されており、

空室の場合は現在いくらで募集されているかが記載されています。

レントロールの見方とチェックポイント

レントロールの概要についてわかったところでお次はその見方について解説します。

物件の良し悪しを判断するうえで着目すべきポイントを3つ紹介しますので、

しっかりと押さえておきましょう。

①空室の募集家賃は適正か

まずは空室がどれぐらいの家賃で募集されているか、

そしてその家賃は適正価格なのかどうかを確認しましょう。

近隣の似たような物件の家賃を調べたり、

物件の最寄りの賃貸仲介会社に行って聞いてみるのもアリです。

募集している家賃が相場よりも低ければ、

入居者は決まりやすいかもしれませんが、家賃収入や利回りは低下します。

逆に相場よりも高い家賃で募集されている場合は、

物件によっぽどのセールスポイントがないかぎり、

競合物件に負けてしまい、空室が長期化してしまうでしょう。

空室の募集状況を知ることでその物件の本当の利回りや収益性を把握することができ、

正しい投資判断につながるでしょう。

②入居者の家賃にどのぐらいのバラつきがあるか

入居者がいる部屋の家賃も注目すべきポイントの1つです。

長く住まれている方は、最近住みだした方に比べて家賃が高いことがあります。

なぜなら築の浅い時期に入居を開始しているため、

現況よりも高い家賃で契約を締結していることがあるからです。

そこで懸念すべきは、高い家賃で済まれている方が退去された場合、

次からは現況の家賃相場での募集となるため、利回りが下がるということです。

家賃のバラつき幅に注目して最悪のケースを想定しておくことも重要です。

とりぴっぴ

私が過去に運営していた物件では、
間取り等は同じでも入居時期の違いで
家賃に最大2万円ほどの差が発生していたこともあるよ。

③近い日付での入居が多くないか

入居者の入居開始日が近い日付けである場合、

それもまとまって開始されている場合は注意が必要です。

複数の空室が直近まで発生していたという可能性があるからです。

複数の空室を隠すため、または利回りを良く見せるために、

フリーレント等の特典を利用して無理矢理空室を埋めている可能性もあり、

室内の様子も確認できないため、判断には慎重を期す必要があります。

たまたま近い日付けでの入居が重なるケースもあるため、

気になる場合は不動産会社に直近の入居が多い理由を確認しましょう。

レントロールを見る際の注意点

レントロールを見る際は、家賃のバラつきや適性価格に注目する必要がありますが、

レントロールの数値のみで物件の良し悪しを判断することはオススメしません。

では如何にして判断を下すのか、

それは、レントロールでの物件概況の把握に加えて、

現地確認で家賃の伸びしろを見て総合的に判断するということです。

中には空室に少し手を加えるだけで家賃をアップさせられるような物件もあります。

そういった物件はレントロールを眺めているだけでは見つかりません。

個人的に中古のお宝物件とは、

そういった誰も気付いていないような伸びしろを持った物件だと思っています。

レントロールを正確に読み解くことは大切ですが、

物件の現地確認とセットで行うことによって、より正しい投資判断が可能となるでしょう。

まとめ

今回は投資判断に欠かせない「レントロール」について解説いたしました。

レントロールとは、賃貸不動産における賃貸借契約の状況をまとめた資料のことであり、

  • 部屋の情報
  • 入居者の情報
  • 契約の情報

などが記載されています。

物件の概況が一目でわかる重要な資料なので、

気になる物件のレントロールは必ずチェックする必要があります。

チェックする際に特に注意したいポイントとして、

  • 空室の募集家賃は適正か
  • 入居者の家賃にどのぐらいのバラつきがあるか
  • 近い日付での入居が多くないか

の3つを挙げさせていただきました。

どれもチェックを怠れば、空室の長期化や、収支のマイナスにつながりますので、

しっかりとチェックを行ってください。

そして、レントロールのチェックは物件の現地確認とセットで行うことをオススメしました。

物件や部屋に家賃を上げられる伸びしろがあれば、

利回りや収益性は大きく向上することになります。

レントロールのみでの投資判断はせず、物件や部屋を実際に見たうえで判断しましょう。

伸びしろをたっぷり含んだお宝物件は、あなたとの出会いを待っています。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事のリクエストや質問等も受け付けておりますので、

コメント欄やお問い合わせフォームからどしどしお寄せください。

それではまた次の記事でお会いしましょう。

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