初めて買う収益物件はここに注目!1棟目にこそ気を付けたいポイント5選!

ど~も。

不動産投資初心者の味方とりぴっぴです。

今回のテーマは「初めて買う収益物件で気を付けたいポイント」についてです。

今や不動産投資は関連書籍も多く、

インターネットでも様々な情報を瞬時に手に入れることができます。

情報が手に入りやすくなった分、色んな情報があふれ、

どれを信じて良いのかわからなくなることもあると思います。

そこで今回は、私が実際に不動産投資を9年間行ってきた経験を基に、

初めて買う収益物件で気を付けたいポイントを5つ紹介いたします。

ネットに出てくるマニュアルやセオリー的なポイントだけではなく、

不動産投資を行ってきたからこそわかるポイントをお伝えしますので、

是非、最後まで読んでみてください。

とりぴっぴ

不動産投資はなんといっても初めの1棟(室)目が肝心。
この記事を読めば
物件を選ぶうえでの最低限気を付けたいポイントがわかるよ。

目次

初めて買う収益物件で気を気を付けたいポイント5選!


始めの物件選定は迷うことだらけですが、

今回の5つのポイントを知ることで大きな失敗の可能性はグンと低くなるでしょう。

それでは1つずつ見ていきましょう。

①勉強もせずにとりあえずで買わない

一つ目は勉強をすることの重要性についてです。

何事もまず行動を起こして失敗を重ねながら成長することはとても大切です。

ですが、不動産投資においては一つの失敗が取り返しのつかない事態を招くこともあります。

だからこそ無知なまま飛び込むのは非常に危険なことです。

ですが、そんな不動産投資における失敗には事前に学ぶことによって防げるものも多くあります。

基礎や仕組みをしっかりと理解すれば悪徳な業者等にひっかかることもないでしょう。

オススメの勉強法は、

  • YouTube
  • セミナー

などです。

セミナーに関しては怪しいものもあるので、

まずは本やYouTubeで基礎を学び、

そのうえで興味があったり信頼のおける業者が行っているセミナーに参加してみましょう。

もちろんこの「とりぴっぴチャンネル」も日々の勉強に活用してください。

学習によって自分の中に不動産投資における基盤をつくり、

防げる失敗は確実に防ぐようにしましょう。

②ローンの返済比率は60%以下とする

2つ目はローンの返済比率に関する注意点です。

「返済比率」とは満室家賃収入に係るローン返済金の比率のことを指します。

例えば、満室時の家賃収入が50万円で月々のローン返済金が30万円であれば、

30万円 ÷ 50万円 = 0.6 = 60%

となり、返済比率は60%ということになります。

そして、この返済比率は60%以下に抑えることを強くオススメします。

不動産投資は家賃による収入から経費を引き、その残りからローンを返済することとなります。

ですが、家賃収入には空室リスクが伴うため、毎月満室時の家賃収入があるとは限りません。

その際にローンの返済比率が60%を超えてくると収支を圧迫し、

少しの空室で収入がマイナスとなってしまいます。

収益物件は空室だけでなく、修繕や家賃滞納といったリスクも存在するため、

ローンの返済比率はできるだけ低くし、

あらゆるリスクに収支の面からも備えておくようにしましょう。

とりぴっぴ

私が初めて購入した収益物件のローン返済比率は
50~55%ぐらいで、修繕などが重ならないかぎり、
多少の空室では収支がマイナスとなることは一度もなかったよ。

③自宅から遠すぎる物件は買わない

3つ目は自宅から収益物件までの距離に関する注意事項です。

不動産投資家の中には自宅から遠く離れたエリアに物件を購入し、

運営されている方もいらっしゃいますが、

少なくとも最初の1棟(室)目は自宅から遠すぎないエリアを選択することをオススメします。

遠くても自宅から2時間以内に行ける距離が望ましいでしょう。

なぜならば、所有する収益物件は定期的に見に行ったほうが良いからです。

不動産投資における収益物件の管理は自主管理でないかぎり、

管理会社に委託し、入退去やトラブル等も基本的には管理会社が対応してくれます。

そのため、オーナーが直接なにかをすることはあまりありませんが、

管理会社から報告を受けるのみで物件を任せっぱなしにしておくと、

物件や周辺環境等の小さな変化やトラブルの元凶を見落としてしまうことがあります。

例えば空室が続いた場合、オーナー自らが部屋の状況を現場で確認することで、

管理会社と今後の方針や対策を練ることができますし、

他にも報告にはなかった共用部の破損や清掃不足の箇所の発見など、

様々な発見があるかもしれません。

実際に、管理会社に物件を任せっぱなしにしていたオーナーが、

主有する物件に空室が続出し、入居者も決まらない状況が続いたため、

物件を見に行くと物件のエントランスや外壁が鳩のフンだらけだったという話も

聞いたことがあります。

信用できる管理会社を見つけることも大切ですが、

不動産投資は自らの責任で行うものです。

たとえ信用できる管理会社に巡り会えたとしても、

主有する収益物件は任せっぱなしにするのではなく、

定期的に現況を確認し、愛着をもって運営していきましょう。

④本に載っているような物件は存在しない

4つ目は物件を選定する際の注意点です。

不動産投資に関しての勉強を進められている方は、

様々な書籍や動画等で収益物件を選ぶ際の注意点や必要条件等を学ばれているでしょう。

もちろんそれらの情報に間違いはありませんし、最初は慎重になることも重要ですが、

注意したいのは、書籍等に出てくるような条件に当てはまる物件はほぼないという事実です。

あったとしても初めて収益物件を買う方にその情報が届くことは難しいでしょう。

これは決してネガティブな事実ではなく、

物件を選定する際の必要条件にはある程度の柔軟性が必要であることをお伝えしたいのです。

例えば駅から物件までの距離は近いに越したことはありませんが、

駅から物件までの道のりがどんな環境かによって状況は変わります。

間取りや広さもそのエリアにどんな賃貸需要があるかによって変わります。

十分な勉強ができていたら頭でっかちにならず、

物件をとにかく見に行くことをオススメします。

実際に物件を見に行き、最寄駅から物件までの道のりを自分の足で歩くことによって、

書籍や動画からは学べない気付きや発見を得ることができるのです。

自分が求める必要条件にあてまはっていなくても、その物件に入居者がつくか、

賃貸需要があるかなどを総合的に判断し、物件探しを行ってみてください。

⑤焦って購入を急がない

最後に物件を選定、購入する際のメンタルに関する注意点です。

先ほど条件の良い物件は中々見つからないことについて触れましたが、

不動産投資を始めた最初のうちは、購入する物件が見つからない、

または、購入したい物件が買えないといった状況には当たり前に陥ります。

実際、私も不動産投資の勉強を始めて最初の一棟目を買うまでに4年半かかりました。

※私の場合、かかり過ぎかもしれません。

そこで焦ってしまい、物件を買い急いでしまうと失敗につながる恐れがあります。

根気よく学び続け、物件を探し続けているかぎり、良い物件との出会いは必ずあります。

しかし、ただ待つだけでは良い物件の情報なんて入ってきません。

始めのうちはとにかく物件に足を運びましょう。

そして大切なのは物件を紹介してくれる仲介会社の方に、

「私は買う気がある」という意思表示をすることです。

仲介会社の方も暇ではないため、

「買う気がないな」と判断されれば良い物件は紹介してもらえません。

逆に「この人は買ってくれる」と思わせることができれば、

良い物件を紹介してくれるようになるのです。

最初の一棟(室)目は焦らず、とにかく行動を心掛けて探してみてください。

まとめ

今回は、物件を始めて購入する際に気を付けたいポイントについて解説しました。

  1. 勉強もせずにとりあえずで買わない
  2. ローンの返済比率は60%以下とする
  3. 自宅から遠すぎる物件は買わない
  4. 本に載っているような物件は存在しない
  5. 焦って購入を急がない

以上の5つです。

不動産投資関連の書籍等に載っているようなものではなく、

不動産投資を実際に経験してきたからこそお伝えできる5つを解説いたしました。

日々の勉強や物件探しに行き詰まった方は、

是非一度立ち止まって上記の5つを意識してみてください。

努力し続けるかぎり、きっと素敵な物件との出会いがあなたを待っていますよ。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事のリクエストや質問も随時受け付けていますので、

お問い合わせフォームやコメント欄からどしどしお寄せください。

ではまた次の記事でお会いしましょう。

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