不動産投資の要注意点!新築ワンルームマンション投資はなぜダメといわれるのか?

収益不動産への投資には様々な方法があります。

マンションやアパートを一棟まるごと買う投資や1部屋のみ買う投資、

物件の築年数なんかも新築を買うか中古を買うかで特徴は大きく異なります。

そんな様々な種類がある中でも、新築ワンルームマンションへの投資については、

書籍やYouTubeなんかで度々「要注意」や「してはいけない」なんていわれています。

では新築ワンルームマンションへの投資は何がいけないのでしょうか?

その理由はすべてのワンルームマンションに当てはまるものなのでしょうか?

今回の記事ではそんな疑問を解決いたします。

ワンルームマンションへの投資の危険性を具体的に知ることができれば、

他の物件を選定する際にも役立つことと思います。

是非最後まで読んでいただき、事前に防げる失敗についてはしっかりと防いでいきましょう。

目次

新築ワンルームマンション投資が危険な理由を解説

新築ワンルームマンション投資の危険性について解説された記事や動画はたくさんありますが、

こちらの記事ではなるべくかみ砕いてわかりやすい表現で書かせていただきたいと思います。

専門的な記事を希望される方には物足りないかもしれませんが、

新築ワンルームマンション投資の危険性を知る第一歩として読んでいただければ幸いです。

とりぴっぴ

新築ワンルームマンションへの投資は何が危険なのか、
その理由を理解して避けられる失敗を確実に避けよう。

その1:収益がほぼ出ない

新築ワンルームマンション投資で失敗されている方のほとんどが、

表面利回り2~3%のような低利回りの物件を購入されています。

そしてほとんどの方が購入後にかかる諸経費を収支の計算に入れず物件を購入しています。

仮に物件価格が3,000万円で、表面利回りが3%だとすると、

月々の家賃収入は75,000円になります。

そこに管理費や固定資産税、ローンの返済金などが発生するため、収支はゼロどころかマイナスとなります。

つまり、全額自己資金で購入できるなら話は別ですが、

表面利回りが2~3%のような物件では諸経費が家賃収入を上回るため、

収益を出すことは困難だということです。

これを知らずに、「安定した家賃収入が毎月入る」などのセールストークにのってしまうと

後々とんでもない事態に陥ってしまいます。

収益不動産には家賃収入などの収入運営にかかる諸経費などの支出が必ず存在します。

購入後の収支のシミュレーションをせず購入することはとても危険な行為ですので、

実際に運営をして採算が合うかは購入前に入念に試算しましょう。

でなければ、投資のはずが毎月手出しが発生する状態となりますので、十分注意しましょう。

その2:「節税になる」に潜む罠

新築ワンルームマンション投資を勧められる際に、

「節税効果があります。」というセールストークがあります。

これには大きな落とし穴があるので気を付けましょう。

基本的に節税効果があるのは購入した初年度のみです。

初年度は購入にかかる仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの税金が多くかかるため、

トータルで見ると収支はマイナスとなり、

通常の給与所得と損益通算することで所得税や住民税が安くなります。

つまり、購入諸経費が家賃収入を上回るため、赤字となり節税ができるということです。

銀行から融資を受けて収益不動産を購入する場合、初年度はこうなるケースが多いです。

しかし、注目すべきは2年目以降です。

先ほど、「その1:収益がほぼ出ない」で解説したとおり、

ほとんどケースにおいて、毎月の諸経費が家賃収入を超え、手出しが発生している状態のため、

収支はマイナスとなり税金は安くなりますが、

節税をするために毎月お金を払っているような状況になります。

これではなにも意味がありませんし、節税にもなっていません。

不動産投資は月々の家賃収入からも収益を出してなんぼです。

この仕組みやカラクリを知っていれば「節税効果の罠」にはまずひっかからなくなります。

正しい知識を持っていれば必ずおかしな点に気付けると思いますので、

税金等の知識もしっかりと身に付けていきましょう。

その3:物件価格の下落

新築物件は購入し、築年数が経過するごとに価格が下がる傾向にあります。

土地が何らかの影響により高騰した場合は別ですが、

建物自体が購入価格よりも売却価格が高くなることはあまりないといえます。

そのため、物件を売りたいタイミングで売却価格がローンの残債を下回っていれば、

逆に追加でローンを返済することとなり、売るに売れない状況ができてしまいます。

そうなれば、その1で解説したような毎月手出しが出るような状況であっても売却ができないため、

まさに負のスパイラルに陥ってしまうのです。

そのため、収支のシミュレーションは売却も含めた出口戦略も含めてするべきです。

そして、価格が下がるのは物件価格だけでなく家賃も同じです。

ワンルームマンション投資は入居者がいなければ家賃収入がゼロとなることも十分なリスクですが、

最初の入居者が退去すれば次の入居からは家賃が下落するというリスクもあります。

シミュレーションを行う際は、

そういった入居者の入れ替わりなど長期を見据えたシミュレーションを行うことも重要なので、

あらゆるリスクやトラブル等を想定しておくことも大事な要素のひとつです。

まとめ

今回の記事では「なぜワンルームマンション投資はダメといわれるのか?」という疑問について解説しました。

主な理由は以下の3点です。

  1. 収益がほぼ出ない
  2. 「節税になる」に潜む罠
  3. 物件価格の下落

新築ワンルームマンション投資で失敗されている方のほとんどが

利回り2~3%というかなりの低利回り物件を購入されています。

これでは月々の運営コストが家賃収入を上回るため、収益を出すのがほぼ不可能となります。

それどころかマイナス収支となり、毎月追加で手出しが発生するような状況になります。

そして、よくセールストークで使われる「節税効果」についても注意が必要です。

初年度は購入諸経費がかさむため、実質の赤字となり、

それを給与所得と損益通算することで所得税や住民税を安くする効果が確かにあります。

しかし、2年目以降は家賃収入が赤字で手出しが発生しているため、

節税をするために毎月お金を支払っているような状況になります。

それでは節税になっていません。

不動産投資における節税には、他に正しい方法がいくらでもあります。

ことの重大さに気付いた時には物件の価値も下落し、

売却してもローンの残債が残るため売るに売れないといったような

まさに地獄のスパイラルにハマってしまいます。

他にも危険なポイントは多々ありますが、

以上の点が主に新築ワンルームマンション投資が危険とされる理由となります。

正しい知識を持って内容を理解したうえで危険性に気付き、

避けることのできる失敗は確実に避けるようにしましょう。

不動産投資はあくまでも自己責任です。

あなたの不動産投資が成功することを心から願っています。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

当チャンネルでは不動産投資に関する質問や記事のリクエストを随時受け付けています。

どんな些細な疑問にも全力でお答えしますので、

コメント欄やお問い合わせフォームからいつでもお寄せください。

それでは次の記事でお会いしましょう。

本日もありがとうございました。

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