不動産投資は空室を埋めてなんぼ!【2023年最新版】満室経営・空室対策のポイント3選!

収益物件を対象とした不動産投資は部屋を貸して家賃を得ることが目的です。

そのため、部屋が埋まらなければ想定していた利回りも収益もすべて入ってきません。

逆に所有する収益物件の空室がすべて埋まり、

いわゆる「満室経営」ができれば、利益は最大となります。

では、どうすれば「満室経営」が達成でき、

なおかつそれをキープしていくことができるでしょうか。

今回の記事では、それらを解決するためのポイントや満室経営の重要性について解説します。

この記事を読めば、空室を埋めるためのコツ、そして満室を維持するための手法がわかり、

それらを実践することにより夢の満室経営を実現することができるでしょう。

空室に悩む方、これから不動産投資を学び始める方にとって

非常に参考となる内容になっておりますので、是非、最後まで読んでください。

目次

満室経営の重要性

物件の利回りは満室時の家賃収入から算出されています。

そのため、空室が発生すれば当然ながら利回りは低下します。

空室のリスクをどこまで許容できるかは物件によりますが、

投資として収益物件を運営するならば、

常に満室を目指した運営を行っていく意識が重要となります。

そして、満室経営は収益物件保有中の利益を最大にしてくれるほか、

不動産売却の際にも大きな影響をもたらします。

空室だらけの物件では買い手が「この物件は何かあるな?」と警戒してしまいますし、

逆に満室の物件であればそれがセールスポイントの1つになり、

売れやすくなる要因となります。

空室が1室あるのと満室では買い手に与える印象は劇的に変わります。

不動産投資を行ううえで、オーナーにとっても安心感を与えてくれるため、

満室を維持することは不動産投資においての至上命題であるといえるでしょう。

満室経営達成のためのポイント3選

それでは満室経営を達成するためのポイントを見ていきましょう。

実際に収益不動産を運営して感じたポイントや

効果があったと実感できたポイントを解説いたしますので、

空室に悩む大家さんにはすぐにでも実践いただきたい内容となります。

どれも試す価値は十分にありますので、是非お試しください。

とりぴっぴ

今回は満室経営を達成するためのポイントを3つ解説するよ。
自分の物件に合った手法をまずは1つでも良いから試してみてね。

①管理会社選び

まずは、管理会社選びです。

空室に悩まれる方の多くは管理会社を選ぶ際、

何となく物件を購入した不動産会社にそのまま依頼したり、

とりあえず大手の不動産会社に依頼したりと、

あまり深く考えずに管理会社を選ばれているケースが多いです。

ですが管理会社選びこそ物件を運営していく中で非常に重要なポイントであるといえます。

管理会社も多くの会社が存在しますが、

そのサービスや管理物件の入居率には大きな開きがあるからです。

管理会社によって得意なことと不得意なことは異なるため、

自分の物件に合った強みを持つ管理会社に依頼しましょう。

管理物件の入居率は公表している会社としていない会社がありますが、

少なくとも90%以上、

できれば95%以上を維持している会社に依頼することをオススメします。

管理会社の選び方については、過去の記事も参考にしてみてください。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

超重要!管理会社の選び方を徹底解説!良い管理会社の特徴3選!

②広告費

広告費とは?

不動産投資における広告費とは、

賃貸契約が決まった際にオーナーから不動産会社に支払われる報酬のようなものです。

「広告宣伝費」や「AD」と呼ばれることもあります。

宅建業法において、賃貸住宅の仲介手数料は家賃の1ヶ月分と規定されています。

しかし、「広告費」として家賃1ヶ月分以上の金銭を受け取ることは認められているため、

広告費は不動産会社にとって大きな収入源となります。

そのため、不動産会社は広告費が多く発生する物件を優先的に案内するケースが多く、

すぐに空室を埋めてくれる可能性が高くなります。

広告費の相場は?

広告費の相場は家賃の1~2ヶ月分ですが、中には3ヶ月分を出す物件もあります。

都市部の物件はその利便性や人口の多さから空室が埋まりやすいので、

広告費は比較的に安い傾向にあります。

逆に郊外であれば人口が少なく利便性も都市部に比べると劣るため、

入居者がつきにくい観点から広告費は高くなる傾向にあります。

広告費がなぜ空室対策になるのか?

ではこの広告費を如何にして空室対策として利用するのか、

それは広告費の設定をライバル物件よりも少しだけ上げておくことです。

不動産会社は仲介をするうえで、

同じような物件であればほとんどの場合、広告費の高い物件を案内するでしょう。

そのほうが会社や自分の利益となるからです。

なので広告費をライバル物件よりも高く設定しておくと、

自分の物件を優先的に案内してもらえることにつながるのです。

③人気の設備の導入

3つ目の空室対策は「人気設備の導入」です。

ライバル物件との差別化を図るために自分の物件に便利な設備や

人気の設備を導入することで、それが部屋選びの決め手となり、空室が埋まりやすくなります。

近年人気の設備は主に以下の5つです。

  1. インターネット無料
  2. 宅配ボックス
  3. 浴室乾燥機
  4. オートロック
  5. 追い炊き機能

設備を導入するうえで肝心なのは、物件のニーズに合った設備投資を選択することです。

自分の物件の間取りや立地によって、対象はファミリー層なのか単身者なのか、

それによって設備の需要も異なってきます。

不動産会社ともよく相談のうえ、

どんな設備投資が最も効果的かを見極めたうえで判断していきましょう。

空室対策の注意点

空室対策の具体的な方法がわかったところで、注意点についてもお伝えしたいと思います。

空室対策を行ううえで注意していただきたいポイントは、

空室対策も時代の変化とともに少しずつ変わるということです。

例えば少し前であれば、広告費の増額は今よりも大きな効果がありました。

それは、物件を案内する際にある程度は不動産会社が決めたい物件に

お客様を案内することができたからです。

ですが近年はスマホの普及などで情報が手に入りやすくなったため、

お客さんが事前の下調べにより物件を指定して内覧に向かうことが多くなったそうです。

このように空室対策の効果や方法も日々変化していきます。

大事なことは不動産のニーズを常に意識し、

入居者の立場に立って物件の魅力を高めていくことです。

自分本位な空室対策はかえって逆効果になることもあるので、

思いやりのある不動産運営を心掛けましょう。

まとめ

今回の記事では空室対策の基礎からその方法、そして注意点までをまとめさせていただきました。

収益物件は満室経営をキープすることで保有中の収益が最大となり、

売却時にも物件の魅力を高める要素の1つにもなります。

その中で満室経営を実現するための具体的な対策を3つ解説いたしました。

  • 管理会社選び
  • 広告費
  • 人気の設備の導入

の3つです。

保有する物件のターゲット層を正確に把握し、それに応じて上記の対策を行えば、

部屋を探す方の目にとまりやすくなります。

目にとまりやすくなることで入居が決まる確率も上昇するため、

空室対策としては非常に効果的で速効性のある3つのポイントだと思います。

また、空室対策も時代の変化とともに少しずつ変化するため、

その時々のニーズにアンテナをしっかりと張って、

何が最も効果的な空室対策となるのかを不動産会社と連携しながら模索してください。

入居者の目線に立った適切な空室対策が出来れば、

満室経営への道はおのずと見えてくるでしょう。

皆さんの満室経営の達成を心から祈り、心から応援しています。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

不動産投資に関する質問や記事のリクエストも随時受け付けています。

コメント欄やお問い合わせフォームからいつでもお寄せください。

それでは次の記事でお会いしましょう。

よかったらシェアしてね!
  • URLをコピーしました!
  • URLをコピーしました!

コメント

コメントする

CAPTCHA


目次