区分マンション投資を徹底解説!メリットとデメリット、そしてその注意点とは?

ど~も。とりぴっぴです。

今回は区分マンション投資について解説していきたいと思います。

マンション等の集合住宅に関する投資については、

主に区分マンション投資と一棟マンション投資があります。

どちらにもメリットとデメリットがあり、

どちらが良いかも個人の資産状況や目的等で変わってきます。

今回もスパッと要点をまとめて解説していきますので、是非、最後まで読んでください。

とりぴっぴ

今回の記事でわかること
 1.区分マンション投資の種類
 2.区分マンション投資のメリットとデメリット
 3.区分マンション投資における注意点

目次

区分マンション投資を徹底解説!

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションやアパート等の部屋を一室単位で購入し、

それを貸し出すことで家賃収入を得る投資法です。

最近では「ワンルームマンション投資」と呼ばれることもありますが、

ワンルームタイプの部屋への投資のみを指す言葉ではありません。

部屋の間取りを問わず一室単位から購入し、貸し出しを行う投資法を指すので、

混同しないよう気を付けましょう。

区分マンション投資のメリット

まずは、区分マンション投資のメリットを3つ紹介します。

近年、会社員や公務員の方などが副業や資産形成の一つとして

区分マンションへの投資を始められることが多く、現在も人気があります。

以下に紹介するメリットが区分マンションが選ばれる主な理由となっていますので、

不動産投資を行う検討材料として参考にしてください。

1.初期費用が安い

区分マンション投資は一棟マンション投資に比べて

少ない自己資金で始められるのが魅力のひとつです。

物件価格も一棟マンションに比べると当然安価なため、融資も受けやすくなっています。

初めて収益物件を購入する場合は実績がないため、

高額な一棟マンション等にはそれなりの自己資金がないと融資をしてもらえません。

そのため、一棟マンションへの投資を見据え、

区分マンションへの投資から始めて実績をつくる方もいらっしゃいます。

2.管理の手間がかからない

一棟マンションのオーナーとなった場合、

室内はもちろん、共用部分までマンション全体の管理をしなければなりません。

管理会社に委託をしたとしても、発生したトラブルや

設備の故障、破損等は報告を受けたうえで対処の判断をしていかなければいけません。

区分マンションの場合は、基本的に購入した一室を管理するのみとなり、

マンション全体の管理はそのマンションの管理組合が行います。

さらに購入した部屋の管理を管理会社に委託した場合、

ほとんど手間がかからないため、副業に選ばれる理由の一つとなっています。

3.修繕費用が安くすむ

管理の面でも触れましたが、

一棟マンションの所有者はマンション全体を管理する必要があります。

そのため、建物の大規模修繕や突発的な設備の故障などにも対応しなければいけません。

それらは費用は高額であり、物件によっては採算が合わなくなってしまうこともあります。

その点、区分マンションの場合は管理と同様、

所有する一室にかかる費用のみで済むため、比較的修繕費用も抑えられる傾向にあります。

建物全体の維持管理については、

管理組合が修繕計画に沿って積立金を徴収されていることが多く、

それを支払うのみとなります。

ただ、修繕積立金の金額も物件によって様々なため、

購入前にしっかりとした確認が必要となります。

区分マンション投資のデメリット

お次は区分マンション投資のデメリットを見ていきましょう。

メリットがあれば当然デメリットもあります。

投資判断を行ううえで許容できるデメリットかどうか、

メリットとのバランスを比較したうえで、こちらも投資判断の材料にしてください。

1.リスク分散がしにくい

区分マンションは一室のみを所有している場合、

その部屋が空室となれば収益は0円です。

対して一棟マンションはマンション全体で収益を得るため、

空室リスクは部屋数の分、ある程度分散させることができます。

近年はエリアによってマンションが供給過多の状態となり、

空室率があがっている地域等もあります。

区分マンションは買いやすい分、売買物件も多いため、

購入の際は物件の選定を入念に行う必要があるでしょう。

2.収益が少ない

こちらも一棟マンションと比較したデメリットといえます。

こつこつと収益を積み立てる、

または少額の副収入を目的とした投資であれば問題ありませんが、

やはり投資全体としての爆発力は少ないです。

投資の最終目的が大規模なものであれば、

区分所有の物件数を増やし、自己資金を積み立てながら

一棟マンションへの投資に切り替えていくことをおすすめします。

3.思いどおりの運営ができない

こちらはメリットでも触れた管理の部分に該当するデメリットです。

一棟マンションであれば、「集合ポストをオシャレなもの変えたい」、

「マンションの外壁を塗り直したい」などの改修や修繕はオーナーの意思で

行うことができます。

しかし、区分所有の場合、所有する部屋以外は主に管理組合が改修や修繕等を決定し、

執行するため、区分所有のオーナーができることは限定的となります。

自分自身で物件全体をより良いものにしていきたい方にはデメリットといえるでしょう。

区分マンション投資の注意点

ここまで、区分マンションに投資するメリットとデメリットについてお伝えしました。

区分マンションに魅力を感じた方も多くいらっしゃると思います。

しかし、近年、区分マンションに投資し、

失敗をされている方がいらっしゃるのも事実です。

そして失敗される方の多くが共通の投資法により失敗をされています。

避けられる失敗を確実に避けるため、しっかりとチェックしていきましょう。

新築ワンルームマンション投資

区分マンションへの投資で特に注意が必要なのが、新築ワンルームマンションへの投資です。

すべてとはいえませんが、採算が合わず失敗するケースがほとんどだからです。

利回りに関する記事でもお伝えをしましたが、

不動産投資の大原則は家賃収入から経費やローンを差し引き、

手元に残ったお金を収益とする投資法です。

世の中には残念ながら悪徳な不動産業者も存在し、

その業者は物件に関する経費の説明を曖昧にしたうえで、

高額なワンルームマンションの営業を行ってきます。

高額な購入費用に対し、得られる家賃収入は少ないため、

経費等を支払った結果、月々の収支は赤字となります。

不動産業者は経費を曖昧にするほか、赤字による節税効果を謳うことも多く、

購入後に収支を補填するためといって、さらに別の物件の購入を勧めてくるケースもあります。

投資はあくまで自己責任なので、

購入前の投資判断は自分自身でしっかりと行い、

取り返しのつかなくなる事態を確実に避けるようにしましょう。

一括借り上げ(サブリース)契約

先に触れた、最初から採算の合わない物件を勧められる際に、

一括借り上げ(サブリース)契約をセットで勧められることがあります。

一括借り上げ(サブリース)契約とは、

販売元の業者が購入した部屋を借り上げ、家賃を保証するといった契約になります。

その家賃は空室であっても支払われるため、

オーナーにとっては一見ひと安心の契約に思えます。

しかし、その契約には定期的に家賃の金額を見直すことが明記されていることが多く、

その金額は徐々に下げられてしまうケースがほとんどです。

家賃交渉を行うと一方的に契約を打ち切られてしまうこともあり、

家賃の減額に応じるしかなく、収支がマイナスになってしまうのです。

収益物件の多くは管理会社に管理を委託し、行いますが、

一括借り上げ(サブリース)契約は、あまりおすすめの管理方法とはいえません。

まとめ

今回の記事では区分マンションへの投資について、

そのメリットやデメリット、そして注意点などについて解説しました。

メリット
 1.初期費用が安い
 2.管理の手間がかからない
 3.修繕費用が安くすむ

デメリット
 1.リスク分散がしにくい
 2.収益が少ない
 3.思いどおりの運営ができない

また、区分マンションへ投資を行う際の注意点として、以下の2点を紹介しました。
 1.新築ワンルームマンション投資
 2.一括借り上げ(サブリース)契約

これらの事項を考慮、注意したうえで適切な投資判断ができれば、

区分マンションへの投資は手堅いものとなります。

資産形成の第一歩として非常に有効な選択肢となりますので、

今回の記事を参考に是非、トライしてみてください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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