そもそも「不動産投資」とはなんぞや?

ど~も。とりぴっぴです。

本日の記事はタイトルのとおり「不動産投資」そのものについて解説していきます。

簡単に言ってしまえば文字どおり「不動産」に「投資」をすることですが、

その手法や形態は様々です。

これから不動産投資を始める方は読んでおいて損はない記事になっておりますので、

是非、最後までお付き合いください。

目次

不動産投資とは?

そもそも不動産投資とは、不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得たり、

数年保有したのちに売却することで売却益を得ることを主目的とした投資方法です。

老後の年金対策にもなることから注目度も非常に高い投資となっています。

不動産投資のメリットとデメリット

メリット

1.銀行からの融資

株式を購入したい、FXを購入したい、いずれもその購入資金を銀行は貸してくれません。

そう。

数ある投資の中で銀行がお金を貸してくれるのは不動産投資だけなんです。

そもそも一昔前まで不動産投資は富裕層が行うものでしたが、

近年ここまで注目され、サラリーマン大家などが続出したのは、

銀行がアパートローンなどの商品をつくり、

会社員などに積極的に融資を行うようになったからです。

それにより自己資金以上の価格の不動産に投資ができるため、

レバレッジをかけることができるのです。

融資を受けられることこそ不動産投資の最大の特徴ともいえます。

2.節税効果

不動産への投資は節税効果も期待できます。

不動産を購入したり運営していると税金やランニングコストがかかります。

それらの経費が家賃収入を上回ると不動産事業は赤字となります。

この赤字は給与所得との損益通算が可能なため結果的に収める税金が安くなるというわけです。

3.インフレ対策

資産を現金のみで保有しているとインフレの際、

物価の高騰によってその価値が下がってしまいます。

その点、不動産の価値は物価の高騰とともに上昇するため、

インフレの影響を受けにくいという特徴があります。

円の価値が激しく変動する昨今においては、

資産を現金のみで保有することもリスクであるといえそうですね。

デメリット

1.リスク

不動産投資には様々なリスクが存在します。

不動産を所有する間はそのリスクと常に隣り合わせでもあります。

代表的なリスクには、

・空室リスク

・金利上昇リスク

・自然災害リスク

・家賃滞納リスク

などがあります。

それぞれを完全に防ぐことは不可能ですが、

発生した際に被害を最小限にできるような準備や対策が必要となります。

2.流動性

不動産は株などに比べて流動性が低い投資です。

株は基本的にほしいときに買い、売りたいときに売ることができます。

しかし、不動産はほしいと思ったときからいざ自分のものになるまで様々な手続き等が必要となり、

非常に長い時間を要します。

そしてそれは売るときも同様です。

同様どころか売るときは買ってくれる人が現れるのを待たなければいけません。

物件によってはいつまでたっても売れないといったことありえます。

すぐに現金化ができない流動性の低さはデメリットであるといえます。

3.初期費用

書店などに行くと不動産投資の関連本で、

「初期費用0から始める~」などの初期費用がかからないことを主張する書籍がみられますが、

はっきり申し上げて不動産投資に初期費用は必要です。

物件を購入する際は仲介業者さんに支払う仲介手数料や、

印紙代、司法書士への報酬など様々な費用が発生します。

なおかつ私は、初期費用を支払ったら手元にお金がなくなったという状況も避けるべきだと思います。

不動産はいつなにが起こるかわかりません。

物件購入後に思わぬ出費が発生することも大いにありえます。

初期費用に加え、もしもの時のための資金を準備しておくことが重要となるため、

不動産投資を始める際はある程度まとまったお金が必要です。


不動産投資で得ることのできる2つの利益

インカムゲイン(家賃収入)

1つ目はインカムゲイン(家賃収入)です。

皆さんは賃貸マンションやアパートに住まれたことはありますか?

住まれたことのある方ならご存じと思いますが、

居住者は毎月大家さんに家賃を支払います。

この支払われた家賃こそが、大家さん(投資家)にとってのインカムゲインなのです。

もちろん家賃丸々が利益となるわけではなく、

家賃からその不動産の運営にかかる光熱費などのコストを支払います。

最終的に手元に残った家賃が大家さん(投資家)の利益となるわけです。

後述するキャピタルゲイン(売却益)に比べると爆発力こそ小さいですが、

景気の影響が少なく、コツコツ積み重ねていくことのできる利益となります。

キャピタルゲイン(売却益)

2つ目はキャピタルゲイン(売却益)です。

様々なものが値上がりする昨今ですが、不動産も景気や経済情勢などによって価格が変動します。

キャピタルゲインとは不動産を買った時よりも高く売ることでその差額を利益として得る投資法です。

実際、日本が好景気にわいたバブルのころは土地の価格がどんどん上昇したため、

キャピタルゲインを目的とした不動産投資が活発に行われていました。

こちらはインカムゲインに比べて爆発力がありますが、その分リスクもあります。

価格が買った時よりも上がってくれれば売却益が発生しますが、

逆に下がってしまえば差額がそのまま損失となってしまうためです。

バブルが崩壊し、数十年たった現在はどちらかと言えばインカムゲインを目的とした投資が主流となっています。

代表的な不動産投資

不動産投資で代表なものといえばマンション等の集合住宅への投資です。

そしてマンション投資には大きくわけて区分マンション投資一棟マンション投資があります。

それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンション等の集合住宅内にある部屋を1戸単位で所有し、

運営する投資法です。

特徴は初期費用が一棟マンションに比べて安く抑えられるため、

初心者が手を出しやすいという点です。

しかし、1室所有の場合、その部屋が空室となれば家賃収入は0となってしまうため、

一棟マンションよりはリスク分散がしにくいというデメリットがあります。

不動産投資の第一歩目として区分マンションを選択する場合は物件の選定が重要となります。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は文字どおりマンション等を一棟丸ごと購入し運営する投資法です。

一棟なので当然初期費用やランニングコストも多く必要となりますが、

空室についてはリスク分散が可能です。

建物の修繕なども見据えた運営が必要となるため一棟マンションを購入する場合は、

初期費用の他にもある程度の自己資金が必要となります。

また不動産の価格変動による影響も区分マンションに比べると大きいため、

先を見越した物件の選定が重要となります。

まとめ

今回の記事では不動産投資そのものについて、

その基礎にあたる部分をざっくりと解説させていただきました。

内容としては以下のとおりです。

  1. 不動産投資のメリットとデメリット
  2. 不動産で得られる2つの利益
  3. 代表的な不動産投資法
不動産投資のメリットとデメリット

今回ご紹介したメリットとデメリットは、

メリット

  • 不動産投資は融資を受けて取り組める投資であること
  • 節税効果が期待できること
  • インフレ対策になること

デメリット

  • 様々なリスクと隣り合わせであること
  • 流動性の低さ
  • まとまった自己資金が必要となること

をそれぞれ挙げさせていただきました。

どちらの特徴もしっかりと理解し、投資判断に繋げてください。

不動産で得られる2つの利益

不動産投資で得ることのできる利益として、

インカムゲインとキャピタルゲインについて解説いたしました。

インカムゲインは家賃収入を指し、キャピタルゲインは売却益を指します。

バブルのころは富裕層によるキャピタルゲインが目的の不動産投資が主流でしたが、

現在は、インカムゲインを目的とした不動産投資が主流となっています。

代表的な不動産投資法

代表的な不動産投資法として、

区分マンション投資と一棟マンション投資について解説をいたしました。

区分マンション投資はマンション等の一戸単位で投資を行う手法であり、

単価が比較的に安価なため、手を出しやすいという特徴があります。

対して、一棟マンション投資は一棟マンションを丸ごと購入し運営する手法であるため、

初期費用が多くかかりますが、空室へのリスクヘッジが可能なことなどが特徴です。

今回の記事はここまでとなります。

引き続き、不動産投資の基礎に関する記事や

今回解説させていただいた内容をさらに深掘りした記事も書かせていただきたいと思っています。

他にもこんなことが知りたいなどリクエストや要望があれば、

是非、コメント等でご連絡ください。

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。


 

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