投資する物件は新築と中古どっちが良い?それぞれの特徴について解説!

ど~も。

不動産投資初心者の味方とりぴっぴです。

今回のテーマは「新築物件 or 中古物件」です。

このテーマも初めて物件を購入する際、非常に悩まれるポイントの一つだと思います。

それぞれにメリットとデメリットがあって、

色んな情報を見ているとどちらにも魅力があり、

どちらにもリスクがあるようにも思えてきます。

そんな疑問をこの記事で徹底的に解消したいと思います。

今回の記事を読めば、新築物件と中古物件について、

メリットとデメリットの観点から両方を比較して理解することができ、

どんな点に注目して物件の選定を行うかについても理解することができます。

とりぴっぴ

最初に購入する一棟目は今後の投資家人生の基盤となります。
築年数ごとの物件の特徴を理解し、今後の参考にしてみてください。

目次

新築物件と中古物件について解説

結論から申し上げると、これから始めて収益物件を購入される方へのオススメは、

ズバリ、「中古物件」です。

それも中古の一棟マンションへの投資をオススメします。

では、なぜ中古の一棟マンションがオススメなのか、

それぞれのメリットとデメリットを比較して見ていきましょう。

とりぴっぴ

今回は、新築も中古も一棟マンションを想定して解説していくよ。
しっかりと最後までチェックしてね。

新築物件

まずは、新築物件について解説していきます。

新築のマンションが次々と建てられる昨今ですが、

投資対象としてはどうでしょうか。

その主な特徴について見ていきたいと思います。

メリット

①入居付けがしやすい

新築物件の何よりの特徴は入居付けがしやすいことです。

自分が住む部屋を探している立場なら中古よりも新築のほうが断然良いですよね?

「新築」という要素が、入居を決定する際の決めてとなっていることも少なくないでしょう。

それに、今はポータルサイトで賃貸物件を検索する際も、

新築や築年数の浅い物件に絞って検索することができます。

なので検索の条件によっては、中古物件は検索にひっかからず、

選択のテーブルにすらのっていないこともあるのです。

②長期の融資が期待できる

銀行から融資を受ける際、

銀行側が融資期間を決める要素として、法定耐用年数の残存年数が重視されます。

法定耐用年数とは、国が定めた対象資産を使用できる期間のことで、

  • 木造 22年
  • 鉄骨造 34年
  • 鉄筋コンクリート造 47年

主に上記のとおりとされております。

その残存年数は、法定耐用年数-築年数=残存年数で求められます。

例えば築10年の鉄骨造物件であれば、34年-10年=24年となり、

法定耐用年数の残存年数は24年ということになります。

銀行などの金融機関はこの残存年数を基準に担保評価を決めるため、

残存年数の浅い新築物件は長期で融資を受けやすくなるのです。


③維持コストが安い

不動産投資をする中で、支出の金額が高額となる費目は修繕費です。

細かいものでも数万円はかかりますし、

大規模な修繕であれば何百万円とかかることもあります。

中古物件を購入した場合、この修繕リスクは当然高くなります。

ですが、新築物件であればそういったリスクを低く抑えることができるため、

大規模な修繕等に備え長期的に資金を貯めていくことも可能となるでしょう。

デメリット

①物件の価格が高い

新築物件は販売価格が高いため、

最初の一棟目としては手を出しにくい点がデメリットとなります。

そして、販売価格が高い分、利回りも低くなる傾向にあります。

融資を長期で受けやすいといった点はメリットですが、

近年では、融資の際に自己資金として物件価格の1~2割を求められることが多くなっています。

販売価格が高いということは準備しておかなければいけない自己資金も多くなるため、

これから自己資金を貯め始める方や準備している自己資金が少ない方には、

少しハードルが高い投資先かもしれません。


②家賃の下落幅が大きい

新築物件は多少家賃を高く設定したとしても入居者が決まる可能性は高くなります。

「新築プレミアム」と呼ばれ、利回りも高くなることになります。

しかし退去が発生し、再度募集をかけると、そこからは「中古物件」扱いとなります。

高く設定した家賃のままでは入居者が決まりにくいため、

家賃を下げて募集することになります。

築年数が経てば経つほど家賃は下がっていくため、

築年数の経過とともに利回りも下がっていくこととなります。

新築物件を購入する場合は、家賃の下落も見越した計画を立て、

物件の選定を行いましょう。

中古物件

メリット

①高利回りが期待できる

中古物件は新築物件に比べて販売価格が安く、高利回りな物件も多くなります。

そのため空室対策をしっかりと行うことができれば、

新築物件よりも高収益を生み出すことができます。

ただし、購入後すぐに修繕やリフォームをしなければ、

入居付けができないような物件もあるため、

利回りや価格だけで判断せず、必ず物件を実際に見たうえで投資判断を行いましょう。

②家賃の下落幅が少ない

新築物件のデメリットとして家賃の下落幅の大きさを挙げましたが、

中古物件はその逆がそのままメリットになります。

物件の築年数が20年を超えたあたりからは家賃の下落も比較的緩やかになります。

そのため、投資計画も立てやすく、安定した利回りで物件を運営することができます。

その分、修繕等が発生した場合は新築物件に比べ、費用が高額となる可能性が高いため、

そういったリスクを含めた投資計画及び資金の準備を行いましょう。

③売却益を狙える

不動産は経済の動向や世界情勢などによって価格に変化が生じます。

よって安く購入できたり、所有中に価格が高騰した物件などは売却すれば、

購入時の価格との差額で売却益を得ることができます。

新築物件も土地などの高騰によっては売却益を期待できないこともありませんが、

基本的には新築時の価値が一番高く、そこからは下落していくことになります。

不動産の値動きは読むことが非常に難しく、プロでも失敗します。

そのため、最初から売却益を狙った投資は絶対にオススメしません。

あくまで、家賃収入によってその物件から利益を得る投資を前提とし、

不動産の高騰による売却益のチャンスがあれば、狙ってみるのも良いかもしれません。

デメリット

①突発的な修繕が起こる

最大のデメリットはなんといっても修繕リスクでしょう。

細かな設備の故障や破損は起きる可能性が高くなりますし、

物件の状態によっては大規模な修繕を行わなければいけないこともあります。

先ほども述べたように支出で費用が高額となる費目は修繕費です。

積み上げた利益が一気になくなることもあるため、物件の選定は入念に行いましょう。

購入前に物件の修繕履歴をしっかりと確認し、

今までにどういった修繕が発生していて、

今後どういった修繕が必要となるのかをしっかりと把握しておきましょう。

②長期の融資が受けにくい

こちらは新築物件とは対照的なデメリットになります。

中古の物件は築年数が古いものが多いため、

先ほど説明した法定耐用年数の残存年数が少ないものが多いです。

そのため、金融機関からの評価が低くなり、融資が受けにくくなってしまいます。

一部の信用金庫や信用組合は法定耐用年数を超えた融資期間での融資を行っているため、

立地や周辺環境が良く、運営がまわる物件としてアピールできれば、

融資を受けることも可能となるでしょう。

まとめ

今回は、投資先は新築か中古か?という疑問について解説いたしました。

それぞれのメリットとデメリットについて解説し、

両者の特徴についてご理解いただけたかと思います。

この記事の最初にもお伝えしましたが、一棟目に買う物件としては中古物件がオススメです。

やはり新築は価格が高いという点が非常に高いハードルとなりますし、

中古物件はデメリットやリスクへの対策ができれば、

高収益を生み、より早く資産の拡大ができるからです。

とはいえ、空室や修繕といったリスクは対策だけでは上手く回避できないこともありますし、

自分が良いと思った物件であっても融資が付かない可能性だってあります。

そうならないためにもより多くの自己資金を準備し、

融資への対策だけでなく、購入後の備えとしても資金には余裕を持っておきましょう。

この記事があなたの物件選定の一助になれば幸いです。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

わからないことや質問もいつでもお待ちしております。

問い合わせフォームかコメント欄から是非、お気軽にご相談ください。

ではまた次の記事でお会いしましょう。

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