収益不動産購入前の投資判断について解説!試算や把握しておくべき数値はこれだ!

収益不動産はどんな物件を購入するかの投資判断がその成否を分かつことになります。

最初から収支の採算が合わないような物件を購入してしまえば、

購入後にどんな努力をしたところで収益を生むことは難しいでしょう。

では、その投資判断はどのようにすれば良いのか。

今回の記事では、収益不動産を購入する前に把握しておくべき数値や

試算しておくべき数値について解説いたします。

この記事を読めば、投資判断をするための知識が身に付き、

慣れてくればよりスピーディーに投資判断を下すことができるため、

競合物件を買い負けることもなくなるでしょう。

是非、最後までお読みいただき、そして内容を実践することで、

今後の不動産投資にお役立てください。

目次

投資判断に必要な数値や試算

とりぴっぴ

不動産投資は投資判断が素早く出来なければ本当に良い物件を購入することは困難になります。
ここからは把握が必要な数値やその試算法を3つ解説します。
学びと実践を繰り返し、投資判断をするための準備を整えましょう。

①実質利回り(ネット利回り)

実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれるもので、

物件の購入価格に対して1年間に得ることのできる利益の割り合いを指します。

この時に年間に掛かる経費等を差し引いて計算したものが「実質利回り」になります。

なぜ実質利回りを把握しておく必要があるかというと、

ポータルサイトなんかに掲載されている物件の利回りには経費等の計算が含まれていないからです。

単純に物件価格に対する年間の家賃収入の割り合いを計算したもので、

これを「表面利回り」といいます。

表面利回り
  年間家賃収入÷物件価格=表面利回り
  1,000,000円÷10,000,000円=0.1=10%

〇実質利回り
  (年間家賃収入-諸経費)÷物件価格=実質利回り
  (1,000,000円-200,000円)÷10,000,000=0.08=8%

表面利回りは経費等が計算に含まれていないため、当然高利回りとなります。

それを鵜呑みにして物件を購入すれば、収支の採算が合わず赤字に陥ってしまうこともありえます。

物件の運営に掛かる経費は物件によって異なります。

仲介会社に確認をすれば、購入後に発生する経費やその金額は教えてくれます。

それを基に、物件の本当の利回りを導き出し、その物件の運営が可能かの判断を下しましょう。

②営業純利益(NOI)

営業純利益(NOI)とは、家賃収入からローンや経費、税金等を差し引き、

最終的に手元に残る利益のことを指します。

ちなみの「NOI」とは、「Net Operating Income=営業純利益」の頭文字をとった略称です。

不動産投資は最終的に手元にいくらキャッシュが残るかがとても重要になります。

投資した自己資金の回収や投資規模を拡大する計画など、

すべては最終的に残るキャッシュを基に組み立てていくことになります。

なので購入前に諸経費等を売り主や仲介会社に確認し、

営業純利益を試算して、いくら手元に利益が残るかをある程度把握しておきましょう。

営業純利益を把握することで、

いくつ空室が出れば赤字となるかなどのリスクに対する共用範囲もわかり、

家賃を上げられる部屋はないかなど、あらゆる可能性にも着目することができるため、

購入前に絶対に把握しておきましょう。

③返済比率

返済比率とは、月々の家賃収入に対するローンの返済金額との割り合いを示したものです。

月々の家賃収入が300,000円で、ローンの返済金額が150,000円であれば、

150,000円÷300,000円=0.5=50%

となり、このケースの返済比率は50%ということになります。

融資が決まったら融資条件を確認し、必ずこの数値を把握するようにしましょう。

この返済比率は、60%を超えると投資先として危険だといわれています。

家賃収入に対してローンの返済額が大部分を占め過ぎているからです。

ローンは借り方にもよりますが、

基本的に繰り上げ返済などを行わないかぎり、その返済金額は毎月一定額です。

つまり、返済比率が60%を超えるということは、

毎月残りの40%でやりくりをしなければならないということになります。

何かトラブルや修繕等で支出が多くなれば、たちまち赤字に転落してしまいます。

そうなっては、元も子もありません。

返済比率は、融資の際の自己資金の割り合いを上げたり、

金利の交渉をすることで下げることができます。

安定した収益物件の運営を行うために、返済比率は低ければ低いほど良いです。

なので融資条件にしっかりと着目し、瞬時にこの数値を導き出せる準備を整えておきましょう。

まとめ

今回は、収益不動産の購入前に行う投資判断について解説しました。

投資判断を行ううえで欠かせない数値や試算があり、

それらは、

  1. 実質利回り
  2. 営業純利益(NOI)
  3. 返済比率

の3つであると紹介しました。

様々な数値についてシミュレーションし、把握しておくことが大事ですが、

この3つはその中でも特に投資判断をするうえで重要となります。

実質利回りは経費等を差し引いたあとの物件が持つ本当の利回りを表す数値であり、

営業純利益は経費等を差し引き最終的に手元に残る利益を表します。

どちらも購入後の運営だけでなく、その後の投資計画にも関わる重要な数値です。

返済比率は家賃収入に対してのローンの返済金額の割り合いを表しています。

返済比率が高ければ家賃収入の大半はローンの返済に充てられることになり、

トラブルや修繕に対応できない事態となります。

そうならないためにも返済比率は60%を超えないように融資条件を注視しましょう。

他にもお伝えしたい重要な数値や試算は色々とありますが、

まずはこの3つについてしっかりと覚えておいてください。

投資判断に関する記事は今後も更新していきたいと思っています。

この記事が役に立ったと思ってくださった方は次回にもご期待ください。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

本ブログでは不動産投資に関する質問や記事のリクエストも受け付けております。

コメント欄やお問い合わせフォームからいつでもお寄せください。

どんな些細な疑問にも誠心誠意お答えさせていただきます。

それでは次の記事でお会いしましょう。

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