不動産投資の必須要素!減価償却について解説!

不動産投資の魅力の1つとして挙げられるのは、やはり「節税」ではないでしょうか。

その「節税」を最大限にするために欠かすことのできない要素があります。

それが今回のテーマでもある「減価償却」です。

減価償却は、不動産投資をしていたり不動産に関わる仕事をしていなければ、

まず聞いたことがない言葉だと思います。

しかし、不動産投資を行っていく中で確実に理解しなければいけない言葉ですし、

減価償却の知識なくして、不動産投資の成功はないといっても過言ではありません。

今回の記事では、そんな減価償却について基礎から節税に関することまで、わかりやすく解説します。

苦労の末に手に入れた収益を最大限にするため、是非この記事で減価償却の知識を身に付けてください。

とりぴっぴ

減価償却は複雑だけど、なるべくかみ砕いて解説するよ。
不動産投資をするうえで必須の要素だからしっかりと学んでいこう!

目次

減価償却とは?

まず初めに不動産投資における減価償却について解説します。

減価償却とは、物件の購入金額を一定の年数に分割して経費として計上することを指します。

年数の経過とともに価値や資産性を失う10万円以上の資産は、その経費を分割して計上することになり、

不動産は年数の経過とともに老朽化によって資産性を失っていく資産のため、

その購入代金は、一定の年数に分割して経費計上することになります。

例えば、物件を5千万円で購入した場合、購入した年度に5千万円を経費として計上するのではなく、

5回に分けるのであれば、毎年1千万円を5年かけて経費として計上することになります。

分割する年数の算出方法は後述しますが、この分割して計上する費用を減価償却費といいます。

注意点

土地は年数の経過による資産性の下落等がないため、その購入代金は減価償却の対象外となります。
事業用のものであれば、10万円以上の金額で購入したパソコンや車などは減価償却の対象となります。
計算の際には、対象となる経費について混同しないように注意しましょう。

なぜ節税に効果があるのか?

節税の仕組み

減価償却が節税に効果をもたらす理由は、

前述したとおり購入代金を一定年数に分割して経費計上できるからです。

物件を購入する際は購入代金の支出が発生しますが、2年目以降は購入のための支出は発生しません。
※ローンの返済金は別とします。

しかし、2年目以降も分割された減価償却費が支出として計上されるため、

手元に家賃収入を残したまま所得金額を圧縮することができます。

従って、簡単にいえば減価償却費は、お金が出ていかない支出ということになります。

所得を圧縮することで税金も安くなるため、収益を最大化するためには減価償却が重要なんです。

損益通算による更なる収益の最大化

税金の課税方法には、「総合課税」と「分離課税」があります。

総合課税とは、対象となる所得の1年間の合計金額が課税の対象となる課税方法です。

対して分離課税は、所得の種類ごとに税率が決まっているため、

他の所得と合算して課税することはできない課税方法となります。

その中でも、不動産所得は「総合課税」の対象のため、

給与所得や事業所得と合算して課税所得を算出することができます。

つまり、不動産所得が赤字であれば、給与所得等と合算して所得をさらに圧縮することができるため、

所得税や住民税を安くすることができます。

これを「損益通算」といいます。

減価償却費の計算方法

とりぴっぴ

減価償却の内容や計算は本当に複雑です。
繰り返し読むことで少しずつ理解を深めていきましょう。

減価償却費算出のための計算式

減価償却費は以下の計算式で算出できます。

減価償却費=建物価格÷減価償却期間

この計算に必要な建物価格と減価償却期間についてさらに詳しく見ていきましょう。

建物価格の算出方法

物件の価格は、建物価格と土地価格を合わせた額であり、減価償却の対象となるのは建物価格のみになります。

物件を購入する際に注目するのは物件価格の総額であるため、

建物と土地のそれぞれの値段についてあまり注目しない人もいるでしょう。

では、このそれぞれの値段はどのようにして決まるのか、

その方法は以下の2つです。

  1. 当事者間で適切な価格割合を決める
  2. 固定資産税評価額の比率で按分する

1.の方法については、あまりに実際の価値とかけ離れた割合を設定すれば、

後々、税務署から指摘をされるといった事態を招く恐れがあります。

リフォームや大規模修繕といった建物の価値が上がる要素があれば別ですが、

極端に建物価格の割合を上げて減価償却を多くとるといった行為はオススメできません。

2.の方法の固定資産税評価額は、「評価証明書」や「公課証明書」などで確認することができます。

この方法であれば、わかりやすく割合を決定することができますが、

建物の価格が低くなりがちですので、節税効果が薄くなる可能性があります。

減価償却期間の算出方法

減価償却期間は、建物の法定耐用年数と経過年数で算出することができます。

新築物件の場合

新築物件を購入した場合は、法定耐用年数がそのまま減価償却期間となります。

建物の構造別の法定耐用年数は以下のとおりです。

建物構造法定耐用年数
木造22年
軽量鉄骨造19年(厚さ3㎜以下)
27年(厚さ3㎜超4㎜以下)
重量鉄骨造34年(厚さ4㎜超)
鉄筋コンクリート造47年

つまり、新築の重量鉄骨造の物件を購入すれば、減価償却期間は34年ということになります。

中古物件の場合

中古物件の場合は、以下の計算式により減価償却期間を算出します。

減価償却期間=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

つまり、築10年の木造物件であれば、

(22年-10年)+10年×20%=14年

となり、減価償却期間は14年ということになります。

法定耐用年数を超えた物件の場合

購入する物件の築年数が法定耐用年数をすでに超えている場合は、

以下の計算式により減価償却期間を算出します。

減価償却期間=法定耐用年数×20%

つまり、築50年の鉄筋コンクリート造の物件を購入した場合、

47年×20%=9年

となり、減価償却期間は9年ということになります。

実際に計算してみよう

減価償却費の算出に必要な建物価格と減価償却期間について学んだところで、

例をもとに減価償却費の計算をしてみましょう。

参考にするのは以下の物件です。

とりぴっぴマンション

・物件価格 50,000,000円(建物価格 25,000,000円、土地価格 25,000,000円)

・物件構造 重量鉄骨造

・築年数  15年 

減価償却費の算出に必要な要素のうち、建物価格はすでに記載のある25,000,000円です。

もう1つの要素である減価償却期間を算出しましょう。

(34年-15年)+15年×20%=22年

計算式は上記のとおりとなり、このケースの減価償却期間は22年ということになります。

これを減価償却費の計算式に当てはめると、

25,000,000円÷22年=1,136,363円

となり、毎年約113万円を22年間経費として計上することができます。

まとめ

今回は、不動産投資を行ううえで必須の要素である減価償却について解説しました。

減価償却は、内容や計算が本当に複雑で、

初めて減価償却について触れた方が一度ですべてを覚えることは困難だと思います。

なので一度ですべてを覚える必要はありません。

まずは、減価償却の基礎や概要について知り、

それぞれの数値等について算出が必要になった時にこの記事へ帰ってきてください。

繰り返し読むことで少しずつ理解を深めていきましょう。

重要なことは減価償却について算出方法等を完璧にマスターしていることではなく、

不動産投資にとって減価償却が大きな節税効果をもたらし、

その効果や概要を知識として持っているということです。

頭の中にその知識さえあれば、いざという時はいつだって活用できます。

繰り返しになりますが、減価償却は不動産の収益を最大化するためにとても重要な要素です。

あなたの不動産投資によって得る収益が最大となるよう、この記事をお役立ていただければ幸いです。

今回は以上となります。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

とりぴっぴチャンネルでは、不動産投資に関する質問や記事のリクエストを随時受け付けています。

コメント欄やお問い合わせフォームからいつでもお寄せください。

どんな些細な疑問にも全力でお答えいたします。

それでは次の記事でお会いしましょう。

本日もありがとうございました。

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