初めて買う不動産はどのエリアを狙う?収益物件の特徴をエリア別に解説!

不動産投資を目的に初めて収益物件を購入する場合、

どのエリアの物件を購入するかってとても悩みますよね?

エリアによって価格や雰囲気も全然違いますし、何を基準に選んで良いかもわかりにくいと思います。

特に始めて収益不動産投資を購入する場合はエリア選定が非常に重要になります。

今回の記事では、エリア別の物件の特徴やその選び方について解説します。

初めての不動産投資で購入する物件に悩まれている方には非常に参考になる内容となっています。

是非、最後まで読んで今後の不動産投資に役立ててください。

この記事がオススメの方

  • これから不動産投資を始める方
  • 初めての収益不動産購入で物件の選定に悩まれている方
  • エリア別の物件の特徴や注意点について知りたい方
目次

収益不動産をエリア別に解説!

とりぴっぴ

まずはエリア別に物件の特徴や注意点について見ていきましょう。
選ぶ場所によって内容も大きく異なりますので、
しっかりチェックしてくださいね。

都心部

都心部とは、東京であれば都心3区(千代田区、中央区、港区)、

大阪であれば梅田、愛知なら名古屋、福岡なら博多など、

人が多く集まる都道府県の中でも更に大都市となるようなエリアを指します。

特徴としてはとにかく人が多く、家賃等も高いということが挙げられます。

メリット

・人が多いため、入居付けがしやすい
・出口戦略が立てやすい
・銀行融資の際、物件評価が高くなりやすい

最大のメリットとしては、やはり人が多いため入居付けにあまり苦労しないという点です。

不動産投資にとって空室リスクは収支に大きな影響を及ぼすものであるため、

入居率が安定しているということは、非常に大きなメリットでしょう。

また、物件の購入に対する需要も多くあるため、売却の際にも買い主が見つかりやすい傾向にあります。

もちろん物件の状態や築年数にもよりますが、物件が高値で売れる可能性も高く、

逆に購入を目的に銀行融資を申し込む際は、物件の評価も高くなりやすくなります。

デメリット

・物件の価格が高い
・利回りが低い
・固定資産税が高い

デメリットは、物件価格や物件の運営にかかる経費が高額であるという点です。

物件価格が高くなる分、それを補えるほどの家賃設定ができるかというと、

そこまで家賃を高くはできないため、必然的に利回りも低くなります。

特に物件価格に関しては、富裕層に向けた物件が多く、

不動産投資の一棟目として狙うには少しハードルが高いエリアかもしれません。

田舎

田舎は、都心部とは真逆の特徴を持っています。

大きな特徴としては人が少なく、大自然に囲まれたとても静かな場所が多いという点が挙げられます。

そんな特徴から、好んで田舎に住まれる方もいらっしゃいます。

しかしその反面、交通の利便性などは都心部に比べてかなり不便であるため、

都心部での生活に慣れた方が移り住む場合は、慣れるまで時間がかかるかもしれません。

メリット

・物件価格が安い
・高利回りの物件が多い
・物件購入の競争率が低い

最大のメリットはなんといっても物件価格が安く、高利回りな物件が多い点です。

そして物件の売買に関する競争率もそれほど高くありません。

物件の安定した運営ができれば、高い水準のインカムゲイン(家賃収入)を得ることができるでしょう。

物件の売買が都心部に比べると頻繁ではないため、

購入と売却によるキャピタルゲイン(売却収入)を狙うよりも

物件の長期保有を念頭に置き、インカムゲイン(家賃収入)をコツコツと積み上げる手法が

適しているといえます。

デメリット

・入居付けが難しい
・修繕費が多くかかる可能性がある
・出口戦略が立てにくい

デメリットとしては、第一に入居付けの難しさが挙げられます。

やはり人が少ない分、賃貸需要も低くなるため空室を埋めるには工夫が必要となります。

そして、田舎の物件は土地も広く、物件の間取りや広さも余裕のあるものが多いため、

修繕が発生した際は広さの分だけ修繕費が多くかかる可能性があります。

また、物件の売買が盛んでないことから、

売却しようと思ったタイミングで売れないといった事態に陥る可能性もあります。

田舎に物件を購入する場合は、賃貸需要や将来性をしっかりと調べて購入する必要があります。

判断を誤ると、空室は埋まらない、物件は売れないといった

負の連鎖にハマってしまうこともあるため、十分注意しましょう。

郊外

郊外とは、都心部に隣接した地域を指しており、

少し意味合いが違いますが、「ベッドタウン」と呼ばれたりもします。

特徴としては、都心部に勤める方が多く住むエリアであり、

賃貸需要も高く、都心部に比べて物件価格も安く抑えられるエリアでもあります。

都心部と田舎の中間的な特徴を持っているため、幅広い年齢層や家族層からの賃貸需要がありますが、

それ故に地域によって人口やボリュームゾーンに偏りがあるケースもあるので、

気になる地域については、入念に下調べを行いましょう。

メリット

・入居付けがしやすい
・物件の流動性が高い
・物件の値上がりが期待できる

都心部から少し離れた郊外は、その利便性から人口も多いため、賃貸需要も高い地域が多いです。

そのため、入居付けがしやすくなっており、比較的安定して収益物件を運営することができます。

また、郊外の収益物件は売買も活発であるため、流動性が高く、出口戦略も立てやすくなります。

さらに、地域によっては開発等により、土地や物件の価格が上がる可能性もあります。

コツコツ運営してインカムゲイン(家賃収入)を積み上げていくも良し、

値上がりに合わせて売却し、キャピタルゲイン(売却収入)を得るも良しのエリアとなります。

デメリット

・物件が供給過多状態になっている地域がある
・企業や大学の撤退に左右される場合がある
・都心部に比べると家賃相場が低い

郊外の物件は、幅広い層の賃貸需要があるため、

エリアによっては不動産が供給過多となっていることがあります。

供給過多の状態では、人口が増えないかぎり入居者の取り合いとなり、

安定した収益物件の運営ができなくなります。

物件を選ぶ際には、そのエリアの賃貸仲介会社等に需給バランスについて確認するようにしましょう。

また、近隣に大企業や大学がある場合は、その社員や学生が多く住んでいることがあります。

そのため、大企業の徹底や大学の移設等が発生すれば、

そのエリアの賃貸需要が一気になくなることもあります。

収支の面では、都心部に比べて家賃相場は低く、

物件をバリューアップさせても都心部並みの家賃水準に設定することは難しいといえます。

そのため利回りが低い物件では空室等が増えた場合、利益が出ず、赤字になってしまうこともあります。

購入前に近隣の情報収集や収支の試算をしっかりと行い、

そのエリアの特性を理解したうえで購入の判断を行いましょう。

一棟目の収益不動産はこのエリアで探そう!

ここまでは収益物件について、エリア別に特徴やメリット、デメリットを解説しました。

皆さんはどのエリアに興味がわきましたか?

どれを選んでも間違いはないですし、大事なことはそれぞれの特徴を理解しているか?ということです。

しかし、まだエリア選定について具体的なイメージがわかないという方もいらっしゃると思います。

そんな方のために1棟目に最も適したエリアをお伝えしたいと思います。

それは、「郊外」のエリアです。

まずは都心部に比べて物件価格が安いこと、そして入居付けがしやすいという2点が

大きなオススメの要因となります。

正直、よっぽどの自己資金がないかぎり1棟目から都心部の物件を購入することは難しいですし、

田舎の入居付けに苦しむ物件を狙うこともやめておいた方が良いと思います。

郊外の物件で不動産投資の知識をさらに深め、

2棟目、3棟目と買い進めていく中で、都心部や田舎を選択肢に入れることは大いにアリだと思います。

オススメはしましたが、郊外の物件においてもデメリットや注意点はあります。

物件の選定をまちがえないように、特徴等をおさらいして素敵な物件と出会ってください。

まとめ

今回の記事では、収益物件についてエリア別に特徴やメリット、デメリットを解説しました。

解説したエリアは、

  • 都心部
  • 田舎
  • 郊外

の3つです。

物件価格家賃相場入居付けのしやすさ売買の流動性
 都心部  高い 高い    〇  高い
 田 舎 安い 安い    ✕  低い
 郊 外やや安いやや安い    〇  高い

解説した特徴をまとめたものが上の表になります。

エリアによって特徴や強みは様々ですが、

1棟目の購入の場合は「郊外」に購入することをオススメしました。

価格が比較的に安く、入居者も安定して入ってくるため、

1棟目に購入し、不動産投資の実績を積んでいくには最適といえます。

都心部には都心部の良さ、田舎には田舎の良さがありますが、

そこは実績と経験を積んだのちの2棟目、3棟目で検討するべきだと思います。

憧れのエリアがあったとしても慌てずにコツコツと実績を積んでください。

あなたがあなたの望むエリアで良い物件と巡り合えることを心から祈っています。

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

不動産投資や副業に関する質問や記事のリクエストも随時受け付けております。

コメント欄やお問い合わせフォームからお気軽にお寄せください。

それでは次の記事でお会いしましょう。

ありがとうございました~。

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